各開發區管委會,各區縣 (市)人民政府,市人民政府各部門,各有關單位:《鄭州市儲備土地綜合開發實施細則 (試行)》 《鄭州市土地儲備、做地和供應計劃編制規范 (試行)》和 《鄭州市土地收儲標準和驗收工作規范 (試行)》已經市政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

 

鄭州市儲備土地綜合開發實施細則 (試行)

第一章 總 則

第一條 為貫徹 《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關于進一步深化土地儲備制度改革加強儲備土地綜合開發的意見》 (鄭辦 〔2020〕17號),規范儲備土地綜合開發 (以下統稱做地)行為,根據土地儲備管理的有關規定,結合我市實際,制定本細則。

第二條 本細則所稱做地,是指依據國民經濟和社會發展計劃、國土空間規劃,由做地主體與市土地儲備中心 (以下簡稱市土儲)合作,對一定區域范圍內的土地組織開展土地征收 (收購)、拆遷安置補償、安置房建設,并依據規劃實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化,以及為完善和提升土地使用功能的公共配套設施建設和土地平整等工作,使開發整理后的政府儲備土地達到 “凈地”“熟地”供應條件。

第三條 市資源規劃局負責做地的管理工作,市土儲組織實施市內五區的做地工作,各開發區土地儲備機構受市土儲委托，按照屬地原則開展做地工作。市財政、發展改革、城建、住房保障、生態環境、文物、國資、審計等行政主管部門按照各自職責做好相關工作。

第四條 做地工作堅持 “征地拆遷先行、基礎設施先行、環境建設先行、主體功能先行”的原則,合理安排征地、拆遷、配套設施建設和土地供應時序,合理調配和使用資金,合理控制開發成本,實現 “開發-成熟-滾動再開發”的良性循環。

第五條 市級做地主體,包括鄭州地產集團有限公司、鄭州發展投資集團有限公司、鄭州地鐵集團有限公司等投資主體。區級做地主體,包括各開發區管委會、市內五區政府。市級做地主體、區級做地主體可下設做地機構作為項目的實施主體,承擔具體做地工作。市、區兩級做地主體合作做地的,主要控股方為做地主體,聯合成立的項目公司作為實施主體。

第六條 做地主體于每年第三季度向市土儲申報下一年度土地儲備、做地和供應計劃 (以下統稱 “三個計劃”),市土儲匯總初審后,經市資源規劃局會同財政、發展改革等有關部門審核后納入全市 “三個計劃”的編制范圍,按程序報市政府批準實施。

第二章 做地程序

第七條 做地程序

(一)做地申請。做地主體按照資金總體平衡的原則合理選定做地區域,合理測算成本,形成調查分析報告,向市土儲提出做地申請,由市資源規劃局會同財政部門審議后報市委市政府研究。

(二)編制做地實施方案。做地主體依據控制性詳細規劃、有關政策和項目實際,負責編制做地實施方案。主要內容包括:做地范圍、做地實施主體、集體土地征收、國有土地收購 (或國有土地上房屋征收)、拆遷安置補償、安置房和配套設施建設、綜合開發成本、預期土地收益、工作計劃、資金籌措和使用計劃、做地資金的核算撥付等。經市土儲初審后,由市資源規劃局組織有關部門審核,報市政府批準。

(三)簽訂做地協議。市級做地主體主導做地的,由市土儲依據市政府批準的做地實施方案,與市級做地主體、實施主體和區政府 (管委會)簽訂做地協議;區級做地主體主導做地的,與區級做地主體和實施主體簽訂做地協議。

(四)項目組織實施。實施主體和區政府 (管委會)按照各自職責分工開展做地工作,具備收儲條件的地塊,由實施主體申請驗收。

(五)驗收入庫。各區土儲分中心負責初驗,市土儲負責組織相關部門最終驗收。驗收合格的,經政府批準納入土地儲備庫。

(六)土地管護。實施主體負責對儲備土地進行管護,并負責交付土地,確保儲備土地不受侵害。

(七)土地供應。市土儲按照年度供應計劃和供應政策,會同實施主體組織土地供應的前期準備工作,并移交市資源規劃局組織土地供應。土地供應前,市土儲可會同實施主體和招商部門組織市場推介或土地招商活動。

(八)做地資金的核算撥付。做地資金按市政府批準的做地實施方案確定的標準撥付。

第八條 實施主體負責按照做地程序辦理有關手續,各相關部門要建立綠色通道,簡化審批流程,提高工作效率,確保做地項目程序合理、高效、有序推進。

第三章 征地拆遷

第九條 做地項目經市政府批準后,應設定拆遷基準日,固化征地、拆遷補償和安置基數。

第十條 納入征收范圍的集體土地,按照集體土地征收的有關規定和程序依法征收,涉及農村村民住宅的,采取提供安置房或者貨幣補償等方式給與安置,補償安置標準按有關規定執行。鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式,確需實物安置的,實物住宅安置面積不超過人均70m2。

第十一條 需依法收回國有土地使用權重新調整使用的國有土地,可按國有土地收購的有關規定進行補償后收回使用權,或按國有土地上房屋征收的方式收回土地使用權。無主地由實施主體申請,市資源規劃部門按照有關規定進行確權、登記,納入政府土地儲備。

第十二條 區政府 (管委會)是征地拆遷的實施責任主體,負責會同實施主體確定征地、拆遷、安置標準,依照法定程序組織實施征地、拆遷、安置補償等工作,確保社會穩定,所需資金由實施主體按征遷進度支付。

第四章 安置房和配套設施建設

第十三條 實施主體負責安置房、基礎設施和公共配套設施的建設,承擔全部建設過程的各項工作,包括項目立項報批、工程設計、工程招標、施工監理、工程驗收、辦理產權手續等。

第十四條 區政府 (管委會)依據簽訂的拆遷安置補償協議提出安置房建設需求,包括建筑總面積、戶型結構、套數、建設標準等。戶型結構原則上不超過4種,建設標準達到同類商品住宅中等以上。安置房建設完畢,經驗收合格后移交區政府 (管委會)進行安置房的分配。

第十五條 多余安置房由做地主體擬定處置方案,經市政府批準后處置。可采取納入政府保障房、配置異地安置房源和公開銷售等方式處置,所得收益全額上繳市財政。

第十六條 配套建設的基礎設施和公共配套設施,由相應的主管部門提出建設方案,明確建設內容和要求,實施主體按要求進行建設,其中供水、供電、供氣、通訊等工程由實施主體協調有關單位同步建設。建設完畢,經驗收合格后移交相關部門管理和使用。

第十七條 實施主體應加強與區政府 (管委會)的對接,區政府 (管委會)負責協調工程建設中遇到阻工和其他影響工程建設的問題,確保工程建設順利推進。

第十八條 實施主體應按時、保質保量完成工程建設,因管理不當造成工程建設出現質量問題導致重新建設的,由實施主體承擔。

第五章 儲備土地相關要素的評估和治理

第十九條 按照 《鄭州市人民政府辦公廳關于印發鄭州市工程建設項目區域評估實施方案等4個文件的通知》 (鄭政辦〔2019〕43號)的要求,區政府 (管委會)對做地范圍開展區域評估工作。

第二十條 做地范圍內應依據 《鄭州市生態環境局 鄭州市自然資源局關于印發 <鄭州市建設用地土壤污染狀況調查報告評審規定 (試行)>》 (鄭環文 〔2019〕158號)的規定開展土壤污染調查,并取得評審意見。對存在土壤污染的土地,須按有關規定進行修復、治理,取得相關部門的評審意見。

第二十一條 實施主體應按照 《鄭州市人民政府關于印發鄭州市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權考古調查勘探發掘工作的實施方案的通知》 (鄭政文 〔2017〕228號)和鄭政辦 〔2019〕43號文件的規定負責土地清表和申請開展文物考古工作,取得文物部門出具的土地供應意見。

第二十二條 宗地內原有水、電、氣、暖、通訊、輸油等管線已經報廢的,由實施主體協調原用地單位完成報停手續,并結清有關費用;需繼續使用的完成移設工作,確因國家重要設施無法移設的,協調規劃部門調整用地規劃。

第二十三條 地塊內由實施主體完成建筑垃圾外運,涉及林木采伐的,依法辦理采伐手續并采伐清理,達到場地平整,并按宗地界址設置圍擋,專人看護。

第六章 土地驗收入庫

第二十四條 完成做地后,實施主體向土地儲備機構申請驗收,驗收內容主要包括:儲備土地入庫資料內業核查和場地、配套設施現場核查。

第二十五條 基礎設施配套核查由實施主體申請有關部門組織核查并出具核查意見,核查意見作為驗收要件。

第二十六條 各區土地儲備分中心應在5個工作日內完成初驗,初驗后及時向市土儲申請驗收,市土儲應在3個工作日內完成對相關內容的復驗。驗收合格的,由市土儲填報 《土地儲備審核審批表》,經市資源規劃局審核后報市政府批準。

第二十七條 市土儲持 《土地儲備審核審批表》,向不動產登記部門申請辦理儲備土地不動產權證,納入政府土地儲備庫。

第七章 資金管理

第二十八條 做地資金的預撥。市財政局根據年度項目預算和工作進度預撥做地資金。第

二十九條 土地開發補償費的核算撥付。市土儲向市財政局提出申請,市財政局按市政府批準的做地實施方案確定的標準予以撥付。

第三十條 下列費用列入做地資金的使用范圍:(一)征地費用:包括集體土地報批、征收需支付的征地費用及相關稅費;(二)國有土地收購 (征收)費用:國有土地收購費用、國有土地上房屋征收費用及相關費用;(三)拆遷安置補償費用:對于征收拆遷的農村村民住宅需支付的費用,包括安置房建設或者貨幣補償等費用及搬遷、過渡、臨時安置等費用;(四)前期開發費用:包括做地范圍內道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套基礎設施建設支出;(五)公共配套設施建設費用:主要是為完善區域內土地使用功能和城市功能的公共設施建設支出;(六)其他費用:主要包括地籍調查、土地登記、儲備土地管護、土地清表、評估以及圍欄、圍墻等支出。

第八章 考核和監督管理

第三十一條 做地工作納入全市高品質推進城市建設專項績效考核體系,計入全市綜合考評成績。實行年度考核和日常考核相結合的考核機制,做地主體、各區政府 (管委會)和各相關部門 (單位)應承擔的相應職責納入考核范圍。

第三十二條 各級國資部門要加強對做地主體、實施主體的監督管理,嚴格按照國有資產管理的有關規定,加強對工程建設和資金的監管。

第三十三條 實施主體定期向市土儲報送做地進度和資金使用情況。市土儲建立資金臺賬,定期核對,跟蹤做地進度和土地出讓收入的收繳進度,確保及時收回資金。

第三十四條 對做地過程中工作人員不依法履行職責,或者有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的,尚不構成犯罪的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第九章 附 則

第三十五條 各開發區、市內五區范圍內的做地項目適用本細則,經授權行使市級土地審批權限的開發區、各縣 (市)、上街區參照執行。

第三十六條 本細則自公布之日起實施。

 

鄭州市土地儲備、 做地和供應計劃編制規范 (試行)

為貫徹落實 《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關于進一步深化土地儲備制度改革加強儲備土地綜合開發的意見》(鄭辦 〔2020〕17號),進一步加強計劃對土地儲備工作的統領作用,結合我市實際,現制定年度土地儲備、做地和供應計劃編制規范。

一、編制原則

(一)堅持規劃引領

各開發區、市內五區 “三個計劃”的編制應當符合我市國民經濟與社會發展規劃、國土空間規劃、土地利用年度計劃的要求,合理控制建設用地總量和強度,保護和改善生態環境,保障土地可持續利用,推進市域統籌發展。

(二)堅持供需平衡以供給側調控為主要手段,針對市場需求力求精準供地,增加有效供給,以土地供應引導需求,從供應端布局土地結構高品質、高質量發展,實現做精儲優和引領新供給創造新需求,保持供需兩端平衡發展。

(三)堅持統籌兼顧按照 “有計劃、有區域、有結構、有節奏”的原則,做到統籌兼顧,妥善處理好區域內生態、生產、生活功能,科學配置經營性用地、基礎設施和公共服務用地等各類用途土地的比例和布局,統籌處理商住用地與產業用地之間的關系,地塊開發與配套建設之間的關系。

(四)堅持有效銜接堅持與前期謀劃的土地儲備專項規劃、三年滾動計劃有效銜接,堅持 “三個計劃”相互之間有效銜接。儲備計劃編制要在做地計劃中預計下一年度能完成做地任務的地塊中選擇,做地計劃編制要依據做地實施方案工作進度,在考慮未來幾年土地供應安排的基礎上統籌安排,供應計劃編制要結合政府要求和市場需求,在儲備計劃地塊中進行選擇,確保土地儲備、做地和供應計劃在內容和邏輯上有效銜接。

二、編制主體

市資源規劃局于每年第三季度組織編制各開發區、市內五區下一年度 “三個計劃”,市土儲負責 “三個計劃”的具體編制工作,各做地主體是 “三個計劃”的申報對象。

三、編制范圍

凡經市政府批準的做地實施方案涉及政府主導做地項目,按照總量、結構、布局、時序等方面統籌安排計劃內容編制。 “三個計劃”編制范圍為四個開發區 (鄭東新區、鄭州高新區、鄭州經開區、鄭州航空港區)及市內五區 (金水區、二七區、中原區、管城回族區、惠濟區)。

四、編制內容

“三個計劃”編制內容主要包括:年度做地計劃、年度儲備計劃和年度供應計劃。

(一)年度做地計劃納入做地計劃的地塊須為市政府已批準的做地實施方案中地塊,并在本年度啟動或繼續開展做地工作的地塊。各做地主體依據市政府已批準的做地實施方案中工作安排,合理確定納入計劃的地塊。年度做地計劃主要包括征地拆遷、前期手續、配套設施建設和權證辦理等內容。

(二)年度儲備計劃納入儲備計劃的地塊原則上要求為本年度12月31日前達到收儲驗收標準且完成收儲程序的地塊。年度儲備計劃主要包括征地拆遷、區域評估、地塊考古、配套核查、土地驗收和不動產權證辦理、成本控制和安置房配建等內容。

(三)年度供應計劃納入供應計劃的地塊原則上要求為上年度12月31日前完成入庫手續的地塊,對于本年度能夠完成儲備和供應的地塊,也可納入年度儲備計劃及供應計劃。年度供應計劃要結合政府要求和市場需求,在規模、結構、布局和時序上作出統籌安排。列入年度供應計劃的地塊須為取得儲備土地不動產權證的土地,未列入年度供應計劃的地塊原則上不得申請實施供地。

五、編制程序

(一)下達編制計劃通知市資源規劃局下達下一年度 “三個計劃”申報通知,各做地主體申報 “三個計劃”,填寫 《XX 年度做地計劃表》 《XX 年度儲備計劃表》《XX年度供應計劃表》。

(二)組織調查上報做地主體對做地區域內地塊情況進行逐宗梳理,全面了解現狀、摸清底數,掌握地塊在征地拆遷、前期手續、周邊配套、環境保護、文物考古等情況,研究并制定地塊具體推進方案,綜合供應節奏、開發進度和計劃規模,科學確定計劃填報內容,并報市土儲。

(三)開展聯合實地踏勘市土儲會同發展改革、財政、城建、住房保障與文物等部門,對地塊進行實地踏勘。

(四)審核報批做地主體根據踏勘情況對 “三個計劃”修改完善后報市土儲,市土儲編制完成后報送市資源規劃局。市資源規劃局會同發展改革、財政、城建、住房保障與文物等部門審議后,報市政府批準。

(五)組織下發批準計劃市政府批復后,組織下發 《XX 年度鄭州市土地儲備、做地及供應計劃》。各單位必須嚴格執行市政府批準的 “三個計劃”,計劃執行情況納入全市綜合考評范圍。

六、計劃調整

確需調整計劃的,原則上每年可集中組織調整一次,調整時間一般安排在每年第二季度末。各做地主體提出調整需求報市土儲初審后,由市資源規劃局按原程序報市政府批準。

 

鄭州市土地收儲標準和驗收工作規范 (試行)

為貫徹落實 《中共鄭州市委辦公廳 鄭州市人民政府辦公廳關于進一步深化土地儲備制度改革加強儲備土地綜合開發的意見》(鄭辦 〔2020〕17號),嚴格做地質量管理,制定本規范。

一、基本原則

(一)堅持科學導向

強化做地高質量發展導向作用,突出指標設置科學性,做到指標量化客觀,適度前瞻,引導各做地主體將發展的立足點轉到高質量發展上來。

(二)堅持統一規范

嚴格收儲標準,堅持 “凈地”驗收,確保宗地權屬清晰、場地平整、基礎配套完善,落實 “熟地”入庫,做到標準統一,驗收規范,進一步優化土地市場營商環境和增強建設用地市場保障能力。

(三)堅持量化操作

以工作推進力度和任務完成情況為目標,做到收儲標準量化具體、易于操作,驗收流程可操作強、量化可比,促進做地工作高效推進。

二、收儲標準

(一)權屬要求

1. 地塊界址清楚、權屬清晰、程序合規、補償到位,無法律糾紛;

2. 地塊內原土地、房屋及其他權證注銷完畢。

(二)場地標準

1. 地塊內無建 (構)筑物 (規劃條件、文物部門明確保留的除外);

2. 地塊內 (含地下)電力、通訊、供水、排水、燃氣、輸油、人防工程等設施遷移改造完畢;

3. 地塊場地平整,無渣土和建筑垃圾堆積。原場地高度高于相鄰道路的,原則上不應超過相鄰道路標高0.2米 (相鄰道路標高不同的,以規劃出入口的道路標高為準,不含山地、丘陵、坡地等特殊地形),原場地低于相鄰道路的,不得人為提升場地高度;

4. 按地塊規劃確定的界址點構筑圍墻,確保封閉管理。圍墻高度不低于2.5米,底部設置防溢座,并確保墻體牢固、安全,不得設置除公益廣告、地塊信息以外的其他廣告,鼓勵采用多種建筑形式、彩繪方式美化圍墻;

5. 除應當保留的古樹名木、按規劃保留的樹木外,地塊內無農作物、經濟作物;

6. 地塊平整后采取覆蓋防塵網,播種草籽,種植草皮等方式做防塵綠化處理,確保達到環保要求。

(三)基礎設施和公共設施配套

1. 地塊周邊的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、供暖等基礎設施已建成并具備接入條件;

2. 安置房用地,尚未完成配套基礎設施建設的,可由實施主體分別對道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、供暖等基礎設施建設情況出具意見和承諾 (應明確建設時序、建設主體,承諾同步設計、同步施工、同步交付);

3. 住宅、商業用地,周邊500米范圍內的教育、醫療、消防、環衛等公共設施配套,由實施主體做出說明和承諾 (承諾建設時序、開竣工時間)。

(四)環境評價與治理

1. 地塊所在區域應按規定完成區域評估工作,區域評估結果應經相關部門認可;

2. 位于二級飲用水源保護區內的安置房建設地塊,由各開發區、市內五區生態環境部門出具意見;

3. 按照有關規定應當開展土壤污染狀況調查的地塊,須開展土壤污染調查,編制土壤污染狀況調查報告,取得相關評審意見;

4. 經調查確認存在土壤污染的地塊,應按規定開展土壤環境詳細調查、風險評估、風險管控、治理與修復及其效果評估等相關活動,并取得相關部門的評審意見。

(五)文物考古

地塊完成考古調查、勘探和發掘后,文物管理部門應出具土地供應意見。

三、驗收流程

已完成做地并達到驗收標準的地塊,由實施主體向各開發區、市內五區土地儲備機構提出驗收申請。各開發區、市內五區土地儲備機構應在5個工作日內完成初驗,須同時安排2人以上進行現場踏勘,并對內業資料進行審查,初驗合格后向市土儲申請驗收。市土儲在3個工作日內組織資料內業審核、現場踏勘,驗收通過的地塊,納入政府土地儲備庫。

(一)申請收儲驗收應提交的材料:

1. 儲備地塊收儲驗收申請表 (見附件1);

2. 征收 (收購)完成資料:征轉用批文,補償到位證明、完成征收證明、權籍調查表、原土地、房屋及其他權證注銷證明;

3. 規劃相關材料:

(1)控制性詳細規劃及批復;

(2)地塊周邊的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、供暖等基礎配套設施分布圖;

(3)住宅、商業用地500米范圍內現狀與規劃教育、醫療、消防、環衛等配套設施分布圖。

4. 圖件資料:工程項目測繪成果圖、定界圖、航測圖、土地利用現狀圖、地類分析表等;

5. 基礎配套設施核查意見表 (見附件2);

6. 道路竣工驗收相關部門出具的關于道路及附屬設施竣工驗收資料;

7. 市城管局出具的關于道路及附屬設施 (路面、照明、綠化、雨污水、環衛、交通標識等)驗收移交證書 (市管道路);

8. 轄區政府出具的關于道路及附屬設施 (路面、照明、綠化、雨污水、環衛、交通標識等)驗收移交資料 (區管道路);

9. 關于教育、醫療、消防、環衛等公共配套設施的說明和承諾書;

10. 土壤環境初步調查報告評審意見;

11. 污染地塊的土壤污染狀況詳細調查報告、風險評估報告、風險管控效果評估報告、修復效果評估評審意見;

12. 文物考古意見;

13. 區域評估結果;

14. 其他相關材料。

(二)內業審查

1. 資料齊全;

2. 符合土地收儲標準。

(三)現場踏勘

儲備機構對擬納入儲備土地進行實地踏勘和檢查,確保地塊現場情況和提交資料完整一致,達到收儲標準。

(四)辦證入庫驗收合格的地塊,市土儲填寫 《土地儲備審核審批表》 (見附件3),經市資源規劃局審核報市政府批準。市土儲申請辦理儲備土地不動產證書,納入政府土地儲備庫。